一、整体市场表现
1. 投资与开发持续收缩
2024年全国房地产开发投资10.03万亿元，同比下降10.6%，其中住宅投资下降10.5%。房屋新开工面积同比降幅达23%，竣工面积下降27.7%，显示房企资金链紧张和去库存压力。上半年市场尤为低迷，1-7月投资同比降幅达10.2%，住宅投资降幅更高（10.6%）。
2. 销售市场前低后高，四季度企稳
全年新建商品房销售面积同比下降12.9%，销售额下降17.1%，其中住宅销售面积和销售额分别下降14.1%和17.6%。但政策推动下，四季度40个重点城市销售面积和金额实现正增长，12月一线城市新房价格环比上涨0.2%，二手房价格连续三月回升。
3. 库存压力加剧
年末商品房待售面积同比增长10.6%，住宅待售面积增长16.2%。部分城市通过“收储转租”消化库存，但实际库存规模仍较大，尤其二线城市供过于求问题突出。
二、政策环境与市场转折点
1. 政策组合拳密集出台
2. 政策效果显现
四季度市场信心改善，70城房价预期调查显示69.3%从业人员预计未来半年房价稳定或上涨。一线城市二手房成交量创近年新高，如深圳11月新房成交同比增158.9%。
三、市场结构变化与行业转型
1. 房企分化加剧
央国企销售额占比提升至69.8%，凭借资金优势和稳健经营主导市场；百强房企净利润均值同比降76.8%，中小房企加速出清。房企转向“轻重并举”战略，聚焦代建、长租公寓等高现金流业务。
2. 需求端结构性调整
3. 区域分化显著
东部地区投资占比60%，但降幅最大（-11%）；东北地区投资降幅超20%，西部、中部降幅收窄至9%左右。一线城市土地市场回暖，三四线城市依赖政策去库存。
四、行业挑战与未来趋势
1. 短期压力
2. 中长期转型方向
五、政策建议与展望
1. 政策落实与优化
需加快存量政策落地（如房贷利率与新增持平、全面取消限购），推进财政收储、土地回购等去库存措施。
2. 房企发展模式
建议房企聚焦核心城市优质项目，加强合作开发与轻资产运营，同时探索REITs等融资工具。
3. 市场展望
2025年预计投资降幅收窄至5%-8%，销售市场延续分化，一线及核心二线城市量价企稳，行业进入“低总量、高质量”发展阶段。中长期看，城镇化率提升、改善需求释放及科技赋能将驱动行业螺旋式复苏。
数据来源：国家统计局、中指研究院、国务院政策文件、行业专题报告等。
