一、整体市场现状：政策驱动下止跌回稳
1. 政策支持力度加大
中央及地方通过降低首付比例、取消限购限售、优化公积金政策等措施刺激需求，核心城市市场逐步修复。例如，杭州取消限购后二手房咨询量激增，北京、上海等一线城市新房销售同比回升。住建部强调保障房建设和城中村改造，预计2025年货币化安置将带动新房销售。
2. 供需关系调整与库存压力
截至2023年底，全国60个城市二手房库存突破350万套，三四线城市去库存压力尤为突出。一线城市因人口流入和经济活力较强，供需矛盾相对缓和，而三四线城市存量房积压严重，购房需求疲软。
3. 市场分化显著
一线及强二线城市：如深圳、杭州、成都等，新房销售同比增长明显（深圳一季度增长超80%），二手房交易活跃（北京、上海同比增长超30%），房价环比趋稳或微涨。
三四线城市：需求回归刚需属性，房价调整压力较大，部分城市出现“以价换量”现象。
二、最新房价走势：环比趋稳，同比降幅收窄
1. 新房价格：改善型项目带动结构性上涨
2025年1-2月，百城新房价格累计上涨0.34%，主要受核心城市高端住宅入市拉动，如上海、北京120平方米以上户型成交占比超30%。
一线城市新房价格环比微涨0.1%（如北京3月新房成交均价趋稳），但二线及三四线城市价格仍面临下行压力。
2. 二手房价格：跌幅收窄，但市场仍承压
百城二手房价格1-2月累计下跌0.93%，但环比跌幅连续7个月收窄，部分核心城市（如深圳、杭州）通过“以价换量”实现成交量回升。
二线城市分化明显：长三角城市（合肥、厦门）半月环比跌幅超0.9%，市场信心偏弱；成都、西安等产业基础较好的城市修复较快。
3. 区域与城市差异
香港市场：楼价指数创8年半新低，2月环比跌0.88%，但租金指数逆势回升0.31%，显示租赁需求活跃。
强二线城市：土地市场热度回升，杭州、成都多次刷新地价纪录，带动房价预期。
三、行业挑战与未来趋势
1. 短期风险：库存与债务压力
截至2024年底，全国新房库存金额达93万亿元（占GDP的70%），房企负债总额59万亿元，资金链紧张导致部分企业降价回款，高盛预测2025年房价或再降25%。
2. 长期趋势：政策优化与新模式构建
政策方向：两会首次将“稳住楼市”写入总体要求，预计将加快城中村改造、存量土地盘活等政策落地。
高质量发展：推动现房销售、优化预售资金监管，并加速“好房子”建设，提升产品力以激活改善需求。
3. 市场展望
二季度核心城市成交量或延续修复，一线及强二线城市有望率先止跌回稳，但三四线城市调整周期较长。
房价走势将持续分化：核心城市优质地段房价企稳，非核心区域及三四线城市仍面临调整压力。
2025年房地产市场在政策刺激下呈现“止跌回稳”态势，但区域分化、库存压力和债务风险仍是主要挑战。一线及强二线城市通过政策红利和需求释放逐步回暖，而三四线城市仍需依赖结构性改革和长期人口支撑。未来房价走势将取决于政策落地效果、库存消化进度及宏观经济修复节奏。
